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Abitazione

I limiti del mercato

L’alloggio è un bisogno fondamentale dell'uomo. Come garantirlo a tutti è una questione aperta in molti paesi europei.
Di
Ritratto di Cgil-Agb report
Cgil-Agb report09.03.2020
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I prezzi esplodono e trovare soluzioni è sempre più difficile. Avere un posto dove ritirarsi e vivere i momenti più intimi della propria vita è certamente una priorità. Alla casa è legato anche parte dello status sociale della persona. Chi non ha un tetto si trova ai margini della società e di fatto non esiste. Ma dentro questo bisogno si nascondono le esigenze più disparate.

Per alcuni l’alloggio in affitto è la scelta migliore (se non è troppo costoso), per altri l’abitazione è un investimento redditizio, altri ancora pensano alla casa in proprietà, per alcuni infine il sogno è una casa in campagna. Anche per questo rimane forte il dubbio che il mercato immobiliare attraverso le regole del libero scambio tra inquilino e proprietario sia in grado di soddisfare le aspettative e garantire a tutti il diritto di avere un tetto a un prezzo accessibile.

Il libero mercato è stato per decenni evocato come una panacea per tutti i problemi economici. La casa non poteva sfuggire a questo delirio liberista. Invece di risolvere le questioni ci troviamo oggi di fronte ad un problema di dimensioni europee, che da anni continua a peggiorare.  Nella vicina Monaco si affitta tra i 27 e 33 euro al metro quadro, un costo assolutamente fuori dalla portata delle maggior parte delle famiglie.

 Noi abbiamo un numero molto elevato di case in proprietà. Ma anche a livello locale la domanda è sostenuta e i prezzi sono alti. Scarseggiano le case in affitto nonostante un numero considerevole di case IPES. Chi cerca un appartamento in affitto, - per chi viene a lavorare o studiare da noi è inevitabile -, difficilmente ne troverà uno a prezzi accessibili, soprattutto nei centri ad alta densità abitativa.

Se il reddito delle famiglie non è in grado di tenere il passo con i costi degli alloggi abbiamo per forza un problema sul fronte dei redditi e una perdita del potere d’acquisto dei salari e delle pensioni. Dall’altra parte i proprietari e i locatori sono ovviamente contenti se aumenta il valore della loro proprietà, ma per chi cerca un alloggio, gli elevati costi limitano pesantemente il tenore di vita.

La logica di mercato come punto di equilibrio tra la domanda e l'offerta in questo settore, nella situazione   data, non rispecchia le esigenze sociali. Esiste uno squilibrio tra domanda ed offerta che non è facile da colmare in tempi ragionevoli. Il mercato immobiliare è troppo lento nell’adeguarsi alle necessità. L'offerta nel settore dell'edilizia abitativa per motivi ovvi non può essere aumentata o diminuito a piacimento seguendo l’andamento del mercato. Così più le famiglie o le persone a basso reddito richiedono alloggi a prezzi accessibili, più questi diventano costosi. La mancanza di terreni edificabili nei grossi centri aumenta il costo del terreno e quindi il costo della costruzione.

È quindi chiaramente impossibile garantire a tutte le persone un alloggio adeguato che rispetta la loro situazione reddituale.  Di fronte alle necessità si prende quello che si trova a volte anche indebitandosi eccessivamente. La scarsità dell’offerta e il bisogno crescente di alloggi, invece di provocare un bilanciamento tra potere d’acquisto e costo della casa, produce nella realtà massicci squilibri.

Gli aumenti dei prezzi degli affitti e degli immobili sono un problema soprattutto per le persone a basso e medio reddito che comprano la casa o devono rivolgersi al mercato dell’affitto privato. Così a volte chi guadagna di più è, a conti fatti, meno agiato di chi ha un reddito inferiore ma vive in una casa IPES.

A questo si aggiunge sempre di più il mercato finanziario. Il basso livello dei tassi d'interesse in vigore da anni rende sempre più appetibile l'edilizia abitativa come investimento. Il mattone non è solo un bene di rifugio, ma oggetto di speculazione. L’immissione massiccia di capitali fa salire anche i prezzi. Sono elementi esterni, ma che condizionano il mercato. Per gli speculatori non contano i valori reali.

Gli investimenti sono legati a determinati rendimenti attesi, che a loro volta si basano su rendimenti medi ottenibili sul mercato finanziario. Non a caso il crollo economico globale del 2008/09 è stato innescato dallo scoppio di una crisi immobiliare negli USA e dai prodotti finanziari "creativi" ad esso collegati. 

Negli ultimi decenni, infine, la deregolamentazione del mercato degli affitti è aumentata. Nessuno pensa ovviamente di ritornare all’“equo canone” che aveva ingessato il mercato degli alloggi e alimentato il mercato nero. Dall’altra parte i prezzi dei nuovi affitti, sostenuti da una domanda elevata, sono dopo il suo superamento notevolmente aumentati.

Non possiamo infine ignorare che alcuni rischi, che riguardano soprattutto i piccoli proprietari, tolgono parecchie case dal mercato degli affitti. Questi si spostano sempre più verso il mercato degli affitti brevi gestito da piattaforme. La mancata certezza del diritto e il sempre più frequente fenomeno dei “nomadi dell’affitto”, cioè di persone che non pagano sfruttando le lungaggini della legge, disincentivano la messa sul mercato degli alloggi.

Spesso il proprietario non perde solo l’affitto dovuto, ma deve pure risanare la casa dopo lo sfratto. Pensare a un fondo di garanzia per i casi palesemente ingiusti, come prospettato anche dal sindacato, potrebbe aiutare a migliorare la situazione.

Concludendo: vivere nei centri più grossi ha un suo fascino per la migliore qualità di vita, anche grazie ad un'offerta di servizi ad alta qualità. Tuttavia il libero mercato immobiliare rende questo sempre più difficile per le famiglie e gli individui a basso reddito. Oltre allo scarso funzionamento del solo gioco tra domanda e offerta si aggiunge il rischio di speculazioni finanziarie. Non è più il valore reale che determina il prezzo, ma esso diventa sempre più il frutto di una negoziazione redditizia a favore delle Finanziarie.

La programmazione urbanistica diventa più difficile. Le famiglie si spostano necessariamente nelle periferie favorendo il pendolarismo e si mette in pericolo la mescolanza tra persone di diversa estrazione sociale. La concentrazione del disagio agevolerebbe comportamenti illegali e violenti. Dobbiamo ripensare la logica del puro mercato in questo settore. La messa a disposizione di alloggi a prezzi accessibili dovrebbe far parte della fornitura di servizi di interesse generale, cioè di servizi sociali di base, e quindi è un compito al quale il pubblico non può sottrarsi.

Alfred Ebner

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Ritratto di Martin Daniel
Martin Daniel 9 Marzo, 2020 - 19:31

Ebners Anliegen der Leistbarkeit des Wohnens als Grundvoraussetzung für Existenz und Menschenwürde, das nicht wie jedes beliebige private Gut angesehen werden kann, ist absolut zu teilen, nicht jedoch manche Analysen, die in diesem Artikel angestellt werden.
So trifft m.E. bereits die Aussage "Il libero mercato è stato per decenni evocato come una panacea per tutti i problemi economici" für Südtirol im Grundsatz nicht zu. Die öffentliche Hand hat weder bei Miete noch beim Eigentumserwerb Wohnungsangebot und Preisbildung dem freien Markt überlassen. Land und Gemeinden haben durch ihre raumordnerischen Instrumente, insbes. die Ausweisung von Wohnzonen und geförderten Wohnbauflächen, über Jahrzehnte hinweg das Wohnungsangebot gesteuert. Zugleich hatte das Land durch das WOBI Zahl und Lage der zur Verfügung stehenden Sozialwohnungen in seiner Hand. Durch Bezuschussung von Miete, Kauf und Bau von Wohnungen und Häusern hat es Miet- und Marktpreise der Wohnungen mit beeinflusst. Nachdem die Wohnflächen in Südtirol natürlicherweise begrenzt sind und die Interessen von Landschaftsschutz und Landwirtschaft den Baumöglichkeiten (häufig zurecht) einen Riegel vorschieben, ist der Markt auf der Angebotsseite nicht so flexibel, wie es die Nachfrageseite aufgrund von Bevölkerungswachstum und kleiner werdenden Haushalten verlangt. Der Markt reagiert darauf mit Preisanstiegen und demonstriert damit sein reibungsloses Funktionieren. Dass kein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zustande kommt, liegt nicht am Marktmechanismus, sondern an der politischen Beschränkung desselben. Diese mag hehre Ziele verfolgen und moralisch begründet sein, aber das begrenzte Angebot liegt definitiv nicht an den Bauträgern als der Angebotsseite des freien Marktes. Ginge es nach denen, hätten wir heute ein Vielfaches an Wohnraum, allerdings in einer Form, die wahrscheinlich nicht wünschenswert wäre.
Im Übrigen scheint der Markt auch bei der Preisbildung überaus effizient zu sein: So werden zwar seit langem die exorbitanten Wohnungspreise allseits angesprangert, die Nachfrage bestätigt deren Angemessenheit aber auf der ganzen Linie. Wenn ein Mehrfamilienhaus nach dem anderen fertiggestellt wird und die Wohnungen weggehen wie warme Semmeln, kann der Preis nicht zu hoch sein. Andernfalls gäbe es reihenweise unverkaufte Wohneinheiten.
Im Übrigen hat die öffentliche Hand mit ihren Eingriffen zu den stetigen Preissteigerungen beigetragen – nein, das ist kein Plädoyer für mehr Markt, sondern ganz im Gegenteil für mehr Protagonismus des Landes unter Neuausrichtung seiner Wohnbaupolitik. Über Jahrzehnte wurde hauptsächlich das Eigenheim und das überwiegend in Form von freistehenden Gebäuden und Reihenhäusern in den Landgemeinden gefördert, der Wohnbedarf in den Städten vernachlässigt und - im Nachhinein betrachtet - viel zu wenig öffentlicher Wohnbau zu Mietzwecken angeboten. Warum nicht weit mehr auf öffentliche Mietwohnungen setzen und von der Eigentumsmentalität weggehenen? Selbstverständlich werden Banken, Makler und Bauunternehmer keine Freude daran haben, aber eine erhöhte Arbeitsmobilität und die schwache Kaufkraft der Löhne erfordern solche Strategien. Gerade in Bozen gibt es viele Erwerbstätige aus den Nachbarprovinzen, die sich ebenso wie Studenten über ausreichend erschwingliche Mietwohnungen weit mehr freuen dürften, als über den sich selbst speisenden Eigenheimkult. Neue PPP-Modelle wie jene in Theiners Reform vorgesehenen Vereinbarungen zwischen Gemeinden und privaten Trägern zum Bau hochgeschossiger Mehrfamilienhäuser mit Preisdeckelungen könnten zusammen mit einer starken Erhöhung des WOBI-Angebots (es muss nicht alles neu gebaut werden!) innerhalb von 5 Jahren für spürbare Entlastung auf dem (Miet-) Wohnungsmarkt sorgen.
Dafür müsste die lokale Politik einen Mentalitätswechsel vollziehen und massiv öffentliche Mietwohnungen etwa nach dem Vorbild Wiens bereitstellen. Mehr als ein „dobbiamo ripensare la logica del puro mercato in questo settore“ wäre also ein Umdenken im öffentlichen Management des Wohnungswesens angezeigt.

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