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Riflessioni

Quelle finestre buie

Crisi e mercato immobiliare a Bolzano.
Kolumne von
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Maurizio Ferrandi04.04.2020
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Dicono che dopo nulla sarà come prima. Eppure vorrei scommettere che qualcosa, a Bolzano, non cambierà neppure nell’ormai mitica era post virale: il mercato immobiliare. Gli appartamenti continueranno a costare, in centro come in periferia, più che in qualsiasi altra città italiana che non abbia una rilevantissima vocazione turistica. Gli affitti resteranno proibitivi per chiunque non possa contare su redditi da nababbo.

È così da decenni e così resterà. Solo che adesso questa costante, che non ammette eccezioni e non consente variabili, verrà a ricadere su un tessuto economico e sociale che invece dovrà scontare gli effetti di una batosta della quale ancora, probabilmente, non riusciamo a percepire i contorni. L’economia si è praticamente congelata e la ripartenza, quando avverrà, sarà graduale e faticosa come l’incedere di un convalescente che prima di ammalarsi scalava le montagne e che, rimessosi in piedi, ha il fiatone anche solo per fare un piano di scale. Il settore turistico, con tutto l’indotto che si trascina appresso, dovrà fare i conti con un blocco che si trascinerà per mesi e mesi. Mancati guadagni, posti di lavoro che andranno in fumo. Così il commercio, l’artigianato, una parte rilevante dell’industria. Gli affitti resteranno gli stessi, sempre ammesso che alla proprietà edilizia non salti in mente di aumentarli come ha fatto in passato. Ci saranno sfratti e ci saranno, sicuramente, altre saracinesche abbassate, in centro come in periferia. Nessun problema per i signori del mattone. Se un appartamento o un negozio sono senza inquilino possono restare vuoti per un tempo indefinito.

A Bolzano, nella zona di piazza Mazzini, e faccio solo un esempio tra i tanti, ci sono negozi vuoti da almeno quarant’anni. Nel centro città, dove al passaggio dei bolzanini si somma quello dei turisti, ci sono un paio di gallerie dove le vetrine non riflettono più nulla ormai da anni. Dietro la facciata delle nuove scintillanti realizzazioni urbanistiche, ci sono, in diversi quartieri della città, i buchi vuoti con migliaia e migliaia di metri cubi abbandonati a sé stessi.

È un fenomeno che nessuna amministrazione è mai riuscita a quantificare nella misura esatta. È un discorso che piace poco a chi controlla il mercato immobiliare perché contraddice palesemente l’assunto secondo il quale, a Bolzano, i prezzi sono alti perché la domanda supera largamente l’offerta. Può darsi che questo sia avvenuto in passato, quando la città è stata bloccata urbanisticamente per un paio di decenni, a causa di un durissimo contrasto etnico e politico che però è materia del passato. Bolzano ha pagato e paga un duro prezzo per quelle vicende. Le case che nel capoluogo non si trovavano o che ancor oggi si trovano a prezzi francamente esagerati, sono state invece realizzate con un mercato immobiliare più ragionevole nei paesi del circondario. Laives, Bronzolo, Terlano, per citarne solo alcuni sono i luoghi dove hanno dovuto rifugiarsi coloro che non potevano permettersi il lusso di una casa di proprietà o in affitto al capoluogo. Il risultato sono le colonne di pendolari che ogni giorno assediano la città e che per esser ridotte richiedono potenti investimenti di pubblico denaro.

Intanto, a Bolzano, gli uffici, gli appartamenti e i negozi restano vuoti, o se vengono occupati impongono un esborso mensile che taglia le gambe alle imprese e alle famiglie. A calmierare il mercato la presenza dell’edilizia sociale e delle cooperative che però non riescono ad arrivare oltre certi limiti. La politica dei contributi per la casa, largamente praticata negli ultimi decenni, si è tradotta in un mero trasferimento di denaro dalle casse pubbliche alle tasche dei soliti noti. E dal conto restano esclusi gli immobili commerciali.

Certo nel novero sono compresi, come ha subito ricordato in questi giorni l’associazione di categoria, anche i piccoli proprietari che contano sulla pigione di un appartamento o di un negozio come su un reddito indispensabile per la propria sopravvivenza, ma non dovrebbe essere difficile individuarli e salvaguardare i loro legittimi diritti. Dall’altra parte della barricata restano coloro che possono impunemente affrontare i costi di una tassazione degli immobili lasciati vuoti, con relative spese di mantenimento anche per anni ed anni pur di non essere costretti ad abbassare le pretese. Una robusta tassazione dei grandi patrimoni immobiliari, con particolare riferimento a quelli lasciati vuoti, può sicuramente costituire, oltre che un sollievo per le casse pubbliche, anche un serio incentivo a rimettere sul mercato gli immobili a prezzi più decenti, ma, e siamo sempre al caso limite di Bolzano, non è la soluzione totale del problema.

Occorre ripensare globalmente la politica della casa e del patrimonio immobiliare in genere. Se è vero, come affermano le associazioni dei commercianti e degli artigiani, che i prezzi altissimi della vita nel capoluogo altoatesino, sono dovuti in buona parte proprio al peso che esercita sui bilanci delle aziende la voce dei canoni di locazione, queste nuove politiche potrebbero tradursi anche in un calmiere che diviene di un’urgenza totale nel momento in cui molte famiglie dovranno fare drammaticamente i conti con una crisi dalle caratteristiche e dalla durata imprevedibili.

Non sarebbe male che coloro che allo sviluppo di un nuovo modello di questo genere sono deputati, approfittassero di questa sospensione degli impegni quotidiani per ragionare seriamente sui temi che andranno affrontati e risolti una volta che l’emergenza sarà passata.

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Kommentare

Bild des Benutzers Mensch Ärgerdichnicht
Mensch Ärgerdichnicht 04.04.2020, 17:17

Una tassazione salata per immobili lasciati vuoti è un'idea vecchia ma buona. Bisogna solo aggiungere una bella riforma delle norme in ambito di lacazione. Se uno l'affitto non la paga, il propreitario di casa che non è la caritas o l'ipes, deve spendere uan cifra equiparabile ad un'utilitaria per riavere il suo bene. Se poi il moroso è pure un cialtrone, come spesso accade, lascierà l'immobile in uno stato pietoso. Ad un mio conoscente l'inquilino moroso, dopo due anni di processo, ha lasciato l'appartamento con vetri delle finestre rotti, cibo marcente in frigorifero ed il bagno senza lavandino. Ora dopo averlo lasciato vuoto per anni, lo affitta a studenti (molto più semplici da sfrattare) e pur affitandolo a prezzo di mercato, ci metterà ancora qualche annetto a rientrare delle perdite subite.

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Alberto Stenico 04.04.2020, 18:05

Io penso che il mercato immobiliare bolzanino ed altoatesino sia lo specchio della condizione economica media della nostra provincia. Nell'epoca AC (Ante Coronavirus) abbiamo goduto della piena occupazione con salari in media più alti del resto d'Italia ed il mercato della casa si è adeguato, fissando i prezzi sul livello della capacità di spesa dei cittadini, privilegiando le vendite ed escludendo gli affitti. Nell'epoca DC (Dopo Coronavirus) i redditi saranno ridotti, i bilanci pubblici più poveri e, penso, il mercato immobiliare potrebbe adeguarsi a questa nuova realtà. Sarà più difficile per chi vende, spuntare i prezzi AC. Il che non sarà di per sè un vantaggio per la popolazione: prezzi delle case più bassi, ma con meno soldi in circolazione.

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Martin Aufderklamm 04.04.2020, 19:22

Peccato che la differenza dei salari non corrisponda alla differenza dei prezzi sul mercato immobiliare.
Le colpe, a mio avviso sono un mercato immobiliare, chiuso e protetto (anche politicamente), l'edilizia abitativa una semplice foglia di fico della quale si vorebbe fare anche a meno, i contributi che hanno solamente fomentato questo mercato immobiliare fuori da ogni logica, e da non ultimo noi altoatesini stessi, zitti e muti come pecoroni a prendere come oro colato la situazione.

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Alberto Stenico 04.04.2020, 19:57

Sta di fatto che per uno che compera, c'è anche uno che vende. I prezzi alti hanno fatto comodo a grandi e piccoli, quando c'era da vendere o da dare in affitto a prezzi esagerati. C'erano soldi in giro, c'erano soldi nei bilanci pubblici. Dopo il Coronavirus sarà tutta un'altra storia. Molto più triste.

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vilmo passadore 09.04.2020, 10:26

La storia che che da noi gli stipendi siano più alti che nel resto d'Italia è ormai diventata "verità". Per quanto riguarda il pubblico impiego, con la corresponsione dell'indennità di bilinguismo, è realtà. Per quanto riguarda l'impiego privato fa fede sempre il CCNL, quindi dalle Alpi alla Sicilia lo stipendio rimane identico, con la differenza che il costo della vita qui è nettamente superiore.

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Christian Mair 04.04.2020, 20:53

Servono strumenti come tassazione di immobili vuoti e inoltre tasse su redditi senza prestazione cioe sulla propieta. Con questi strimenti e' possibile il contenimento di un inflazione che ssltera fuori a causa di investimenti pubblici e inoltre da liquidita al mercato...

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Mensch Ärgerdichnicht 04.04.2020, 21:29

Il discorso è contradittorio, perchè devo pagare sulla proprietà se pago sul reddito che genera? Devo pagare due volte? Allora non serve tassare il reddito, basta aumentare la tassa sulla proprietà, se poi non conviene essere più proprietari tutti vendono et voila: ciao inflazione, e benvenuta deflazione! Conviene?

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Massimo Mollica 06.04.2020, 08:42

Come già scritto dai commentatori qui sotto, ma come ho sempre detto io dai tempi antichi, bisogna tassare in modo salato (io la chiamo purga) l'investimento immobiliare. A parte che i soldi che non circolano non creano economia comunque dobbiamo considerare che, così che la gestione della salute non può essere privatizzata, così pure il diritto a farsi una famiglia, una vita dignitosa n, non può essere sogettata ala mercè del businnes. Invito TUTTI a stamparsi questo articolo e ad andare a rompere le PALLE, su questo argomento, ai politici che più gli rappresentano . Dobbiamo, tramite gli strumenmti democratici, cambiare questa situazione. E lo dobbiamo fare per il bene di questa città. Per il bene della nostra terra.

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Mensch Ärgerdichnicht 06.04.2020, 12:33

Quale sarebbe l'utilità sociale del tassare pesantemente l'investimento immobiliare? Come detto sopra, giustissimo tassare gli immobili vuoti quando c'è alta domanda, ma se uno compra, ristruttura e costruisce appartamenti per venderli o affitarli già paga un bel po' di tasse, offredndo però in cambio un tetto a chi lo cerca.

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Massimo Mollica 06.04.2020, 16:57

Che l'investimento immobiliare è appunto immobile, non fa girare denaro. Io che apro un attività commerciale ci metto del mio, ho un rischio, assumo persone e pago le tasse. Chi invece compra una casa parcheggia i soldi, e rende talmente bene che si preferisce mantenere sfitto piuttosto che affittare a poco. Quindi questi soggetti vanno totalmente svantaggiati. Bisogna fare in modo che comprare casa sia sconveniente a meno che non sia la prima casa. Se poi ha soldi in più per quanto mi riguarda è meglio spenderli che tanto prima o poi si crepa!

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Mensch Ärgerdichnicht 06.04.2020, 19:10

Mi sembra un ragionamento superficiale. Nella Sua visione l'affitto come modello di abitazione non ha ragione d'esistere. Cosa fanno i giovani che escono di casa? Si devono fare il mutuo e scegliere a 20 anni dove stare per una vita magari da single? E gli studenti? Comprano casa per studiare nella città dell'università? E chi apre una piccola attività deve prendersi un mutuo anche lui? Assurdo!
Chi ha un immobile oltre a quello dove abita ha speso per acquistarlo, spende per mantenerlo e offre l'immobile a tutti quelli che non vogliono o non possono momentaneamente permettersi di comprare. Le unità sfitte vanno tassate e siamo tutti d'accordo, il resto è miopia causata da invidia sociale. Poi l'idea di spendere i soldi che tanto prima o poi si muore è sintomo di quella concezione del consumismo sfrenato che ha portato il mondo ad essere quello che è oggi.

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Massimo Mollica 06.04.2020, 20:44

Mi scusi, senza offesa, ma credo che non abbia capito il ragionamento. Provo a rispiegarglielo. Se investire in immobili è vantaggioso significa che chi fa soldi compra case e le affitta e le vende alle condizioni che vuole. Ed è proprio quello che che succede a Bolzano. Poche persone hanno tante case e il prezzo è altissimo! Se investire in immobili non è vantaggioso allora il prezzo necessariamente è basso, la logica del mecrato! E i giovani non devono fare mutuo da 30 anni ma al massimo da 10 o meglio ancora 5! Ripeto chi investe in immobili rischia zero e spende pochissimo e chiede affitti stratosferici. Ai danni anche dei commercianti che invece rischiano tantissimo e assumono personale. Un affitto equo per me sono sue 200/300 max come era una volta negli anni 60. Un Tosolini praticamente ha ucciso il mercato a Bolzano.
Per inciso io non ho invidia di nessuno! Devo temere solo la mia coscienza! Sul consumismo sfrenato potremmo discutere parecchie giornate, soprattutto quando si parla di posti di lavoro, famiglie con un reddito (che chiaramente chi investe in immobili non contribuisce). Concludo sperando che il Suo ultimo giorni arrivi il più lontano possibile, ma sappia che qualsiasi soldo o avere non potrà portarlo nell'altro mondo. E questa è una delle poche certezze assolute!

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Massimo Mollica 06.04.2020, 21:13

Mi deve scusare ma rileggendo la mia risposta credo di essere stato troppo brusco! E mi dispiace! Non cambio le mie idee ma la forma sì! Vorrei cancellare il commento sopra ma non è possibile! Mi scuso.

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Mensch Ärgerdichnicht 07.04.2020, 09:19

Non c'è bisogno di scusarsi, le parole sono vivaci, ma non sforano nell'offensivo.
Forse io sono troppo giovane, ma l'idea che si possa acquistare un appartamento in 5 anni a me appare veramente fantascienza. Pur non avendoli vissuti, so che gli anni 60 furono il periodo d'oro per l'Italia e gli italiani ma a quell'epoca si compravano le case in 10 anni?
Ma ipotizziamo che le cose vadano come dice Lei e un appartamento medio costi 60.000€, crede che con un prezzo del genere non sarebbero comunque i più benestanti a fare piazza pulita sul mercato immobiliare? A meno che non si introduca un limite di proprietà degli immobili, cioè una persona (anche giuridica e le persone fisiche riconducibili ad essa) non può essere proprietaria di più di tre immobili... costituzionalmente una via poco praticabile, ma un'idea che potrebbe funzionare, sempre però che sia vero il Suo assunto di base, cioè che poche persone abbiano in mano la maggiorparte degli immobili. Ma è vero?

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vilmo passadore 09.04.2020, 10:16

Analisi spietatamente veritiera. Il problema dovrebbe essere risolto dalla politica...se ci fossero figure adeguate, al di sopra degli interessi di partito.
Ma queste figure sono assenti! Quindi non cambierà nulla!

Cogliamo l’occasione per dare il nostro contributo alla discussione attuale sulle politiche abitative che occorre a nostro avviso sostenere. La riflessione da noi fatta riguarda la cooperazione edilizia come una delle risposte alla questione disputata.
Sul seguente Link trovate il nostro articolo di approfondimento "immobili. come reagire alla crisi?"
https://www.salto.bz/de/article/15042020/immobili-come-reagire-alla-crisi

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